Immobilienverwaltung und Klimaschutz

NACHHALTIGES GEBÄUDEMANAGEMENT: ENERGIEEFFIZIENZMAßNAHMEN IN WOHNUNGSEIGENTÜMERGEMEINSCHAFTEN

Erfolgreiche energetische Sanierungsprozesse in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) sind zumeist das Ergebnis einer vertrauensvollen und zielorientierten Zusammenarbeit unterschiedlicher Akteure.

Der Workshop: „Immobilienverwaltung und Klimaschutz – Nachhaltiges Gebäudemanagement: Energieeffizienzmaßnahmen in Wohnungseigentümergemeinschaften“ fand im Rahmen des Energieforums West am 15. Januar 2018 statt. Die interdisziplinäre Veranstaltung richtete sich an Eigentümer/innen, Berater/innen und WEG-Verwalter/innen.

Diskutiert wurden neben den Herausforderungen, Beispiele guter Praxis sowie Potenziale zur Förderung von Energieeinsparmaßnahmen in WEG. Fazit: Klimaschutz in Wohnungseigentümergemeinschaften ist anspruchsvoll und arbeitsintensiv.

 

HERAUSFORDERUNGEN


Handlungsfelder der WEG-VerwaltungBedarf an umfänglichen Fähigkeiten und Kompetenzen

Die ganzheitliche Planung sinnvoll aufeinander abgestimmter Energieeinsparmaßnahmen bedarf einer Vielzahl von Kenntnissen und Kompetenzen. Die folgenden drei Handlungsfelder der Wohnimmobilienverwaltung sind dabei zu berücksichtigen: (1) rechtliche und förderpolitische Rahmenbedingungen, (2) das Objekt (Gemeinschaftseigentum) und (3) Entscheidungsfindung der WEG. Neben juristischen, kaufmännischen und technischen Fachkenntnissen bedarf Klimaschutz in WEG überfachlicher Schlüsselkompetenzen wie Kommunikations-, Moderations-, Kooperations-, Projektmanagement- und Gesprächsführungskompetenz.

Unklare Rahmenbedingungen

Die Gesetzeslage für Wohnungseigentümergemeinschaften ist zum Teil nicht eindeutig. Daraus resultieren anfechtbare oder gar nichtige Beschlüsse, Unsicherheit bezüglich der tatsächlichen Verantwortlichkeiten oder auch nicht vorliegende Bauunterlagen. Des Weiteren sind die Fördermöglichkeiten teils unübersichtlich und geringinvestive Energieeffizienzmaßnahmen in der Regel nicht förderfähig.

Wirtschaftlichkeit und Finanzierung

Die Wirtschaftlichkeit einer Sanierung bzw. die finanzielle Situation der Eigentümergemeinschaft entscheidet darüber, ob und wie Energieeinsparmaßnahmen umgesetzt werden. Die Eigentümer/innen unterscheiden sich hinsichtlich ihrer Finanzierungsmöglichkeiten. Berechnungen sollten daher sowohl den Interessen der einzelnen selbstnutzenden oder vermietenden Eigentümer/innen gerecht werden, als auch den Sanierungszyklus des Gebäudes berücksichtigen. Zudem hängt die Berechnung der Wirtschaftlichkeit von einer Vielzahl dynamischer Faktoren ab, die es zu berücksichtigen gilt. Damit ist die Beratung von WEG im Vergleich zu Privateigentümer/innen vielschichtiger und komplexer.

Transparenz und Kooperation

Erfolgreich sind Energieeffizienzmaßnahmen meist nur dann, wenn die Koordination von Abstimmungsprozessen innerhalb der WEG sowie zwischen den beteiligten Akteuren gelingt. Hierzu bedarf es zum einen Transparenz hinsichtlich der Verantwortlichkeiten, Aufgaben und Erwartungen der am Sanierungsprozess Beteiligten und zum anderen qualifizierter Wohnimmobilienverwalter/innen, die in der Lage sind, die Expertise von Fachleuten wie Energieberatern, Ingenieuren oder auch Juristen zu beurteilen. Wünschenswert ist, dass Wohnungseigentümergemeinschaften auf der Basis transparenter zielgerichteter Informationen Beschlüsse fassen.

 

GUTE PRAXIS


Langfristige ganzheitliche Sanierungs- und Finanzplanung

Klimaschutz in Wohnungseigentümergemeinschaften ist eine langfristige Aufgabe. Basierend auf einer umfänglichen Bestandsaufnahme des Objekts (Gebäudehülle, Anlagentechnik) und der Interessen der Eigentümer/innen (Definition von Zielen und Aufgaben) empfiehlt es sich die Sanierungs- und Finanzierungsplanung langfristig an die Sanierungszyklen von Gebäuden sowie der Lebenserwartung von Bauteilen und Anlagentechnik auszurichten. Die Sanierungsplanerstellung sollte durch Experten erfolgen.

Vernetzung und Zusammenarbeit mit Fachleuten

Die Planung und Umsetzung langfristiger Sanierungsprozesse ist aufklärungsintensiv und komplex. Entsprechend wichtig ist es mit Fachleuten, wie Architekten, Bauingenieuren, Energieberatern, Handwerkern, Fachanwälten für WEG- und Mietrecht zusammenzuarbeiten.

Stakeholdermanagement

Wichtig für den Erfolg ganzheitlicher Energieeffizienzmaßnahmen ist die Einbindung aller Institutionen, Gruppen und Personen, die ein Interesse am Ergebnis und/oder Verlauf des Sanierungsprozesses haben, wie Eigentümer/innen, Beiratsmitglieder, Mieter/innen, beauftragte Handwerker und Berater/innen aber auch Behörden, ggf. Sanierungsmanager des Quartiers usw. durch die/den Wohnimmobilienverwalter/in. Die Tätigkeit der Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen ganzheitlicher langfristiger Sanierungsprozesse bedeutet Informationen sowie Prozesse zu managen (Projektmanagement).

Beratungsanlass: "Sowieso-Maßnahmen"

Ordnungsgemäße WEG-Verwaltung hat die Werterhaltung und -steigerung der Immobilie zum Ziel. Die Information der Wohnungseigentümergemeinschaft über den Instandsetzungs-, Instandhaltungs- als auch über die Modernisierungsmöglichkeiten des Gemeinschaftseigentums gehört im Zuge der Vorbereitung von Entscheidungen (Beschlüsse) der Wohnungseigentümer/innen zu den Aufgaben der Wohnimmobilienverwaltung und bieten einen wichtigen Anlass zur Aufklärung über Energieeinsparoptionen. Eine umfängliche Aufklärung der Wohnungseigentümer/innen ist unabdingbar. Verwaltung bedeutet Informationen zu sammeln, zu erfassen und die relevanten Information den Stakeholdern verständlich zugänglich zu machen. Dabei empfiehlt es sich Dokumenten und Content Management Systeme (CMS) zu nutzen und Informationen elektronisch zu Verfügung zu stellen.

Schnittstellenkompetenz

Voraussetzung für die genannten Facetten guter Praxis ist, dass Immobilienverwalter/innen in der Lage sind, die Qualität der Arbeit von Fachleuten wie Energieberatern, Ingenieuren sowie Juristen zu beurteilen. Hilfreich ist weiter der Erfahrungsaustausch mit Kolleg/innen.

 

POTENZIALE zur Steigerung der Sanierungsraten in WEG


Verlässliche Rahmenbedingungen schaffen

Eine entscheidende Voraussetzung für Klimaschutz in Wohnungseigentümergemeinschaften sind verlässliche rechtliche und förderpolitische Rahmenbedingungen. Folgende Maßnahmen wurden im Rahmen des Workshops als nützlich und förderlich herausgearbeitet:

  • Förderung von Energieeffizienzmaßnahmen durch steuerliche Anreize
  • Gesamtkonzept, dass die unterschiedlichen Förderinstrumente sinnvoll miteinander kombiniert und für Eigentümer/innen einen verlässlichen Investitionsrahmen sowie Planungssicherheit bietet
  • Vereinfachung der Fördermöglichkeiten
  • Stärkere Förderung geringinvestiver Maßnahmen
  • Harmonisierung des WEG- mit dem Mietrecht, Reform des WEG-Rechts beispielsweise hinsichtlich
    • der erforderlichen Versammlungspräsenz, die in der Praxis oft nicht zustande kommt (vgl. § 22 Abs. 2 WEG, § 16 Abs. 4 WEG)
    • Bauliche Veränderungen § 22 Abs. 1 und Abs. 2 WEG (vgl. auch DDIVaktuell 21.04.2017 Ausgabe: 3/17)
  • hilfreich für die Datenerfassung und Erstellung von Energiebilanzen wäre zudem die Einführung eines Mindeststandards der Datenabfrage sowie der Datenübermittlung.

Qualifizierung und Weiterbildung von Wohnimmobilienverwalter/innen

Transparenz hinsichtlich einer adäquaten Qualifizierung von Wohnimmobilienverwalter/innen für die Begleitung und Koordination von Energieeffizienzmaßnahmen ist wünschenswert.

Aufklärung und Kommunikation

Aufgrund der Komplexität der Planung und Umsetzung ganzheitlicher Klimaschutzmaßnahmen in Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Aufklärung über Möglichkeiten und Rahmenbedingungen von Energieeffizienzmaßnahmen in WEG relevant. Dabei gilt es strategisch u. a. über folgende Aspekte auf zu klären:

  • Rolle der Wohnungseigentümergemeinschaften für die Klimaschutzziele auch im Kontext des Quartiersansatzes
  • Mehrwert energieeffizienten Gemeinschaftseigentums für Wohnungseigentümer/innen
  • Verantwortlichkeiten sowie Aufgaben beteiligter Akteure
  • Sanierungsprozess

Unabhängige Beratung

Nicht zu unterschätzen ist die Bedeutung unabhängiger Beratung bzw. Transpüarens hinsichtlich der Interessen der beratenden Gewerke für den Prozess der Entscheidungsfindung in WEG. Hilfreich und wünschenswert ist zudem Energieberatung die sich auf Wohnungseigentümergemeinschaften spezialisiert und deren Besonderheiten (z.B. Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum) kennt.

Digitalisierung

Möglichkeiten, die mit einer zunehmenden Digitalisierung einhergehen, wie die Bereitstellung elektronischer Dokumente, Bauunterlagen etc. sollten zukünftig stärker genutzt werden.